5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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