导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(20斤是几kg 20斤是多少磅pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(20斤是几kg 20斤是多少磅nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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