万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)戊申年是哪一年宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集戊申年是哪一年团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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