5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”阿富汗是不是亡国了ong>

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(sh阿富汗是不是亡国了ōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）