OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌(diē)走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其(qí)实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个(如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗gè)交易日二级(jí)市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出(chū)，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格是(shì)不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心(xīn)，预(yù)计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们(men)一(yī)些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一(yī)些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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