OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物突发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资(zī)金有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没(méi)有造(zào)成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回升。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备(bèi夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物)租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租(zū)户(hù)退租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定(dìng)的(de)资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的(de)第一步(bù)，也(yě)是至关(guān)重要的(de)一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十年(nián)建设(shè)发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信心。”

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