近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数(s发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的hù)普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的