5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东(d俄罗斯乌克兰什么时候结束战争ōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(俄罗斯乌克兰什么时候结束战争diào)，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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