饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金(jīn)额(é)不低(dī)的大(dà)宗交易，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易(yì)周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(读西的字有哪些，读喜的字有哪些quán)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在(zài)经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基本服务和延(yá读西的字有哪些，读喜的字有哪些n)伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和(hé)收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处(chù)不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用信(xìn)息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪(jì)服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务(wù)领域(yù)的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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