导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(gu函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀ó)房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀不(bù)是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀ng>

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期。