OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的(de)下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定(dìng)的(de)投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(我国最穷的5个城市，哪一个省最穷gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的(de)业绩(jì)说明会(huì)中管理人就(jiù)相关(guān)事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目(mù)出(chū)租(zū)率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的(de)态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平(píng)的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们(me我国最穷的5个城市，哪一个省最穷n)可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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