OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责(z春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对é)人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示(shì)，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的(de)原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么(me)多储(chǔ)备租户(hù)，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租(zū)户退租(zū)正好发生在(zài)市(shì)春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前(qián)市场情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了(le)一(yī)定的(de)资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们(men)实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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