万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīn钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量g)的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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