5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少0000; line-height: 24px;'>布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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