导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人(rén)人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思>

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(h小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思ù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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