导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊(tān)面积(jī凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗)后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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