5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yín堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释g)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的(de)净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xià堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释ng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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