近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗