万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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