文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展马斯克会加入中国国籍吗。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(马斯克会加入中国国籍吗gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)马斯克会加入中国国籍吗偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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