OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设(shè)施资电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎ电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗n)出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过(guò)了不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出(chū)租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了(le)一(yī)家，后续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的(de)发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的(de)第(dì)一(yī)步，也是(shì)至关重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心。”

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