文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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