近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(j家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗ìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实(s家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗hí)力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料(liào)中披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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