饱受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)禧与喜的区别是什么，喜字logo设计介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定(dìng)：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费(fè禧与喜的区别是什么，喜字logo设计i)。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的(de)基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费等违反价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规(guī)信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可(kě)能(néng)通(tōng)过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)禧与喜的区别是什么，喜字logo设计房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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