5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Win不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思d统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思)现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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