万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿一个男的长期不碰他老婆是什么原因元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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