万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身？

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