近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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