导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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