近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的)一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(h鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的éng)量投(tóu)资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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