OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的(de)事(shì)件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是(shì)不(bù)是(shì)已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度(dù)二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局相(xiāng)关事项(xiàng)进行(xíng)了解释(shì)说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下(xià)的(de)扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽(suī)然收了(le)三个(gè)月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度(dù)，我(wǒ闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局)们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户的(de)分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突(tū)发(fā)情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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