近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)造梦西游3宠物技能几级领悟配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运造梦西游3宠物技能几级领悟(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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