OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人(rén)士表示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资(zī)产就(jiù)回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了(le)解释说(shuō)明，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江光大(dà)园项目的(de)信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技(jì)消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语(fù)现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和(hé)核(hé)实工(gōng)作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的(de)大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到(dào)及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化(huà)，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据(jù)自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分发挥(huī)协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能(néng)面(miàn)临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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