饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎ手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州n)调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说(shuō)属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较(jiào)长，具有非(fēi)常(cháng)强的专(zhuān)业性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不(bù)低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适(shì)当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构(gòu)自(zì)行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确(què)具体的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处(chù)不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规(guī)范(fàn)行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市(shì)场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于(yú)提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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