“现在的房地产(chǎn)很(hěn)难再(zài)出现像(xiàng)过去十(shí)年的(de)系统性(xìng)行情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济(jì)学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈加明显(xiǎn)，让机构和(hé)投资者(zhě)的关注度从(cóng)板块向单个标的(de)转移(yí)。上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》指出，从(cóng)行业来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是反复地杀到了(le)底部，乌鲁木齐海拔多少米高再(zài)往(wǎng)下(xià)的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要参考

　　那(nà)么如何寻(xún)找房地(dì)产个股的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进行(xíng)选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除此(cǐ)之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足(zú)以(yǐ)下三个基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源，可(kě)以发现(xiàn)，其(qí)实银行的信贷倾向是不(bù)太愿意(yì)给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年新房的销售情况相较一般。再(zài)关注一(yī)下，哪些房企(qǐ)能从银行拿(ná)到钱(qián)，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现了(le)一个很明显(xiǎn)的分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融(róng)资等各个方(fāng)面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背景的(de)房企在资(zī)本市场表(biǎo)现相对较好，但没有(yǒu)国资背(bèi)景的民营房(fáng)企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们(men)会(huì)特别重视企业的成本优势，更具体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不是行业内的最低水平(píng)；利润率(lǜ)是(shì)不(bù)是行业内最高的(de)；融资成本是(shì)否是行业内最低的(de)；建安成本是否也是业内最低的(de)；这些(xiē)都是我(wǒ)们看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时(shí)满(mǎn)足上(shàng)述条件(jiàn)的房(fáng)企并不多(duō)。即便是在国(guó)央企中，仍有部分房企(qǐ)出现(xiàn)了“三道红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐(zhú)渐恶化(huà)的趋(qū)势(shì)。以A股(gǔ)为例(lì)，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整理(lǐ)发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西(xī)藏城(chéng)投(tóu)、中交地产、中国武夷(yí)等国央(yāng)企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控(kòng)股等(děng)国央(yāng)企房企(qǐ)也踩了“三道(dào)红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳健(jiàn)特色的国(guó)央企房企，其财务指标称(chēng)得上(shàng)完(wán)全(quán)健康(kāng)的仍是少数(shù)。而更加(jiā)值(zhí)得注意的(de)是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而(ér)这无(wú)疑又进(jìn)一步考(kǎo)验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)储备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预(yù)判未(wèi)来市场，以(yǐ)及过(guò)于(yú)激进的扩张拿(ná)地节(jié)奏也有可能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的一家房(fáng)企进(jìn)行举例，它从(cóng)2018年(nián)开始到2021年，连续(xù)4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全没(méi)有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举拿(ná)地，净负(fù)债(zhài)率也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新(xīn)购入地块(kuài)也实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计今(jīn)年会(huì)有(yǒu)更多的楼盘(pán)入市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它本(běn)身储备(bèi)了很多弹药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿(yì)元，且其中一半在一线(xiàn)城(chéng)市，另外一半也主要集中在(zài)强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制(zhì)地(dì)扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩张速度(dù)让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业(yè)的影子。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时要(yào)出(chū)手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快(kuài)，但未来(lái)的两年市场(chǎng)没有想象(xiàng)得(dé)那么好，可(kě)能(néng)会(huì)重蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如(rú)何来衡量一家房企(qǐ)的(de)扩张速度是(shì)否(fǒu)激(jī)进？陈昊(hào)扬向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是看房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)水平(píng)，在我看来(lái)，这个比例如(rú)果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对(duì)房企的净(jìng)负债率要求(qiú)不(bù)得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行业的复苏(sū)速(sù)度(dù)并没有那么(me)快(kuài)，所(suǒ)以(yǐ)要规避公(gōng)司净负(fù)债率提高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年(nián)拿地(dì)较积(jī)极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保(bǎo)利(lì)发展等(děng)房(fáng)企(qǐ)2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中(zhōng)交(jiāo)地产净负债率(lǜ)持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的(de)是，华(huá)润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践(jiàn)行较积(jī)极的拿(ná)地策略的同时，也(yě)较好地(dì)控制了公司的扩(kuò)张速度与净负债率水(shuǐ)平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个(gè)别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看国央企与民(mín)营(yíng)房企，但在各维度(dù)的实(shí)际(jì)表现上，国(guó)央企确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央(yāng)企(qǐ)的融资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想(xiǎng)融(róng)就(jiù)融，这样，国央(yāng)企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机(jī)构更加看好国央企，但这也并(bìng)不意味(wèi)着，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构的(de)青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季(jì)报(bào)，滨(bīn)江集团的十大流通股东中新进(jìn)了“中国工(gōng)商银行股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报灵活配置混合型(xíng)证(zhèng)券投资基金”“全国社(shè)保基(jī)金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报(bào)，该(gāi)资产公司的(de)几只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面表现(xiàn)存在一定关系(xì)。2020年以来的近三年时(shí)间(jiān)，房地(dì)产市场整体在走(zǒu)“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江集团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规(guī)模、新增土储、股价表(biǎo)现等(děng)多维度都(dōu)表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非归(guī)母(mǔ)净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重(zhòng)只占到近六成(chéng)。近三年(nián)持续稳居杭(háng)州房企(qǐ)销售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充(chōng)同样较为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持(chí)续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州(zhōu)的(de)较突出表现，也让滨(bīn)江集(jí)团的房企排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前(qián)十(shí)，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨(bīn)江集(jí)团更是(shì)迎来多家(jiā)机构的(de)集中(zhōng)调研。滨(bīn)江(jiāng)集团发(fā)布公(gōng)告表示(shì)，公司于5月10日接受了(le)信达证券、金(jīn)鹰(yīng)基(jī)金、建信养(yǎng)老(lǎo)、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链上的(de)中(zhōng)游环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用(yòng)行业主要(yào)包(bāo)括中介(jiè)服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊(kān)》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不(bù)足(zú)导致上游不被看好，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进(jìn)入存量房(fáng)时代(dài)，所(suǒ)以对(duì)地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居领域，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的(de)住房规模越来越(yuè)大，随着时间(jiān)的增(zēng)加，内(nèi)装更新(xīn)的需(xū)求也会(huì)越来越多(duō)。美(měi)国过去(qù)的数据(jù)充分说(shuō)明了这一(yī)点(diǎn)，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产业链(liàn)，我(wǒ)们相(xiāng)对看好(hǎo)和(hé)内(nèi)装相关(guān)的行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰(shì)等(děng)。”万家(jiā)基金(jīn)人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前(qián)两位的都是来(lái)自(zì)家纺赛道的公(gōng)司，它们(men)分别是(shì)富(fù)安娜和水星(xīng)家纺，特(tè)别是前者在月线连收(shōu)七根阳线的基础(chǔ)上，年内(nèi)迄今涨幅已(yǐ)经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类(lèi)产(chǎn)品的(de)研(yán)发、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季(jì)度报告(gào)显示(shì)，报告期(qī)内，富安(ān)娜(nà)实(shí)现营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司(sī)一季报的十大流通股股东来看，能(néng)够发(fā)现该股早已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和(hé)私募(mù)的(de)明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需(xū)要(yào)强调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都是价值派基(jī)金经理曹(cáo)名长在管的产(chǎn)品，首季其(qí)同时重仓(cāng)的房地产产业链(liàn)股票(piào)还有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年(nián)曾经风光一(yī)时(shí)的家居(jū)板块也(yě)因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一(yī)度(dù)沉寂(jì)，不过好在困境反转露出曙光(guāng)，家居板块(kuài)中年(nián)内(nèi)表(biǎo)现(xiàn)最好的(de)是志邦家居。同一时(shí)间段(duàn)，该(gāi)股(gǔ)年内(nèi)上(shàng)涨已经(jīng)超过(guò)23％，从业绩来看(kàn)，无论(lùn)是营收还是(shì)归母(mǔ)净(jìng)利润，公司都实现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的(de)十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季(jì)报中他(tā)管(guǎn)理的广发策略优(yōu)选和(hé)广发安(ān)宏回(huí)报均增加(jiā)了持股，而这两只产品(pǐn)也(yě)成为(wèi)志邦家居(jū)十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)中仅有(yǒu)的两只公募(mù)。有意思的是，他似乎(hū)对于定(dìng)制家(jiā)居(j乌鲁木齐海拔多少米高ū)类(lèi)标的情有独钟，在(zài)另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产品均登榜十(shí)大(dà)流通股股东，其(qí)也成为他的(de)独(dú)门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物业股也越来(lái)越被机(jī)构(gòu)所(suǒ)青(qīng)睐，不(bù)过这类标的(de)大多在香(xiāng)港上市，如何选择(zé)成为难题。对(duì)此，前述上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)举例(lì)分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦，我选公司(sī)还(hái)是希望挣(zhēng)的是市(shì)场化(huà)应该挣的(de)钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它在中高端(duān)楼盘占比是比(bǐ)较高的，每(měi)年到期(qī)的合同里提价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚动(dòng)的(de)大部分项(xiàng)目到期之后，经过(guò)两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产(chǎn)品(pǐn)提价(jià)的公司(sī)很少，因为物业公司(sī)很容(róng)易一开(kāi)始是(shì)挣钱的(de)，后面因为(wèi)保安这(zhè)些固定人员(yuán)成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没(méi)有那么满意，能(néng)做到提价难度(dù)是非常大的。但(dàn)是(shì)该公司能在(zài)业内做到到(dào)期之后提价(jià)率(lǜ)比较高，这跟它的定位和(hé)比较好的服务是(shì)有关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 乌鲁木齐海拔多少米高