“现在的房地产很难(nán)再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房(fáng)地产(chǎn)行业分化(huà)的愈(yù)加明显，让机构和投资(zī)者的关注度从板块向(xiàng)单个标的转移(yí)。上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀(shā)到了最底部(bù)，而且是反复(fù)地(dì)杀(shā)到了(le)底部，再往下的(de)空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等(děng)指标

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法(fǎ)重要参考

　　那么(me)如何寻(xún)找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三个(gè)基准：有大(dà)的国资背景的、杠(gāng)杆(gān)率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩过红线(xiàn)的(de)。

　　他(tā)还(hái)表(biǎo)示，如果关注一下今年(nián)房地产的开(kāi)发资(zī)金来源(yuán)，可以发(fā)现，其实银行的信(xìn)贷倾向是(shì)不太愿意(yì)给房企贷款(kuǎn)的(de)，房企的主要(yào)资金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况相较一般。再(zài)关注(zhù)一下，哪(nǎ)些房企能从银(yín)行拿到钱，其实(shí)主要还是那些(xiē)有国企背景(jǐng)的房企(qǐ)，民营(yíng)房企相(xiāng)对比较困难，所以整(zhěng)个行(xíng)业出现了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明显。现(xiàn)在有(yǒu)国资背景(jǐng)的房企在资本市(shì)场表(biǎo)现相对较好(hǎo)，但没有国资(zī)背景的民(mín)营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到(dào)如何(hé)挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业的(de)成本优势，更具体一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行(xíng)业内最高的；融资(zī)成本是(shì)否是行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是，能够(gòu)同时满足上述条件的房(fáng)企并不多(duō)。即便(biàn)是(shì)在国央(yāng)企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中(zhōng)交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷等国(guó)央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发(fā)展、光(guāng)明地产(chǎn)、云(yún)南(nán)城投、首开股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投控(kòng)股等国(guó)央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳(wěn)健特色的国(guó)央企房(fáng)企，其财务指标(biāo)称(chēng)得上完全健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而(ér)更加值得注意的(de)是，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地(dì)方国企开始大举扩张。而这无疑又进一(yī)步(bù)考验着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤(yóu)为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的(de)预判未(wèi)来市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的(de)净借贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年，这家房(fáng)企明显(xiǎn)感觉到机会来了(le)，其(qí)开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入地块(kuài)也实现了快速的开盘利用率，预计今年(nián)会(huì)有更多(duō)的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一(yī)方面，在(zài)于它本身(shēn)储(chǔ)备(bèi)了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线(xiàn)城市(shì)，另(lìng)外一半也主要集中在强二(èr)线(xiàn)和(hé)二线城(chéng)市；另(lìng)一方面，它(tā)的扩(kuò)张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人(rén)感觉(jué)又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出手(shǒu)，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如(rú)果负债率扩张得太(tài)快，但未来的(de)两年市场(chǎng)没(méi)有想象(xiàng)得那么好，可(kě)能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何(hé)来(lái)衡量一家房企的扩张(zhāng)速(sù)度(dù)是否激(jī)进(jìn)？陈(chén)昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的净负债(zhài)率水平，在我看来，这个(gè)比例(lì)如果超过60％，就是(shì)扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一标准要比“三道(dào)红线”对房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率要求不(bù)得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规避公司(sī)净负债率提高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积(jī)极的房企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等房(fáng)企2022年(nián)净负债率都(dōu)在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地(dì)产净负债率(lǜ)持续(xù)居高不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比(bǐ)的是(shì)，华(huá)润置(zhì)地、中国海外(wài)发(fā)展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等(děng)房企在践行(xíng)较(jiào)积(jī)极的拿地策略的(de)同时，也(yě)较好地(dì)控制了公司的扩张速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家(jiā)”的(de)黑马特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看(kàn)国央(yāng)企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央企确实会更胜(shèng)一筹。如国央企(qǐ)的(de)融(róng)资成(chéng)本更低，融资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能(néng)够(gòu)做到想融就(jiù)融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更(gèng)加看好(hǎo)国(guó)央企(qǐ)，但(dàn)这也(yě)并不意(yì)味(wèi)着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)同(tóng)样(yàng)受(shòu)到机构(gòu)的(de)青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进了“中(zhōng)国工商银(yín)行股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资(zī)基金(jīn)”“全(quán)国社(shè)保基金一一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马资(zī)产管理有(yǒu)限公司就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季(jì)报，该资产公(gōng)司(sī)的几只产品(pǐn)合(hé)计持(chí)有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本(běn)面表现存在(zài)一(yī)定关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年(nián)时间(jiān)，房(fáng)地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土房(fáng)企(qǐ)的滨(bīn)江集(jí)团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江(jiāng)集团在业(yè)绩表现、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等(děng)多维度都表现(xiàn)了较(jiào)强的(de)增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非(fēi)归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实(shí)现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归(guī)母净(jìng)利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产(chǎn)“青(qīng)铜(tóng)时(shí)代(dài)”仍能(néng)保持自身业(yè)绩(jì)的持续增长，和滨江集(jí)团扎根杭州(zhōu)的战(zhàn)略(lüè)布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团(tuá广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常n)有近七(qī)成营收(shōu)来(lái)自杭州(zhōu)地区(qū)，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占(zhàn)到近六成。近三年持续(xù)稳居杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的土储补充同(tóng)样较为积极，根据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出(chū)表现(xiàn)，也让滨江集团的(de)房企排(pái)名(míng)迅速提(tí)升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超一倍以上(shàng)，而近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎(yíng)来(lái)多(duō)家机构的集中调研(yán)。滨江集团发布(bù)公告表示，公司(sī)于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老(lǎo)、新华(huá)养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存(cún)量赛道

　　机(jī)构在下游(yóu)家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房(fáng)地(dì)产(chǎn)产业链上(shàng)的中游(yóu)环(huán)节(jié)，其上游(yóu)主要为钢(gāng)铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供(gōng)应(yīng)商，而(ér)下游应(yīng)用(yòng)行业主要包括中介(jiè)服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用(yòng)品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材(cái)料端(duān)息(xī)息相关，广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常新盘开(kāi)工不足(zú)导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐移(yí)至下(xià)游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行业在进入存量房时代，所以对(duì)地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的(de)家装家(jiā)居领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好，因为居民(mín)保(bǎo)有的(de)住房规(guī)模越(yuè)来越大，随着时(shí)间的增(zēng)加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求也会越(yuè)来越多。美国过去(qù)的(de)数(shù)据充分说明了这一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶之后(hòu)，家(jiā)具消费(fèi)的(de)增长却一(yī)直(zhí)都很好(hǎo)。对(duì)于地产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对看好和内装相关的行(xíng)业，例如(rú)消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人(rén)士(shì)表示(shì)。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙头年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道(dào)的公(gōng)司，它们分(fēn)别是富安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在(zài)月线连收七根(gēn)阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事(shì)纺织家居(jū)、睡(shuì)眠家居(jū)、生活类产品的(de)研发、设计(jì)、生产及(jí)销售，旗下拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌(pái)。第(dì)一季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实现归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和(hé)私募的明河(hé)2016，都在(zài)其(qí)中出(chū)现，占据了半壁(bì)江山。需要强调(diào)的是(shì)，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基金经(jīng)理曹名长在管(guǎn)的产品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产产(chǎn)业链股票还有金地(dì)集团和大(dà)亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风(fēng)光一(yī)时的家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程(chéng)缓慢(màn)等多因素一(yī)度沉(chén)寂，不过(guò)好在困境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家居板块中(zhōng)年(nián)内表现最(zuì)好的是志邦家居。同一(yī)时间段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨(zhǎng)已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论是营收还是归母净利(lì)润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优选(xuǎn)和广发安宏回报(bào)均(jūn)增加了持股(gǔ)，而(ér)这两只(zhǐ)产品也(yě)成(chéng)为(wèi)志邦家居十大流通(tōng)股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道(dào)公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的(de)物业股也越来越被(bèi)机构所青睐，不过(guò)这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选择(zé)成为难题。对此，前(qián)述上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理举例分析：“物业服(fú)务不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是(shì)希望挣的(de)是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较(jiào)高的，每年到期的合同里(lǐ)提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚(gǔn)动(dòng)的(de)大部分(fēn)项目(mù)到期之后(hòu)，经过两(liǎng)三(sān)轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价的(de)公(gōng)司很少，因(yīn)为(wèi)物业公司(sī)很(hěn)容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些(xiē)固定(dìng)人(rén)员成(chéng)本的年度增长，不过(guò)服务没(méi)有(yǒu)特别好，客户没有那(nà)么满意(yì)，能(néng)做到提(tí)价难(nán)度是非常大的。但是该(gāi)公司(sī)能在业内做到到期(qī)之后提价率比较高(gāo)，这跟它(tā)的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常