导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据(jù)，大(dà)致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

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