饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程(chéng)中存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　一周期是什么意思是多少天　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下(xià)家各支(zhī)付一(yī)半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易(yì)过一周期是什么意思是多少天(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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