饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市(shì)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪>

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以北(běi)京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪卖代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门(mén)当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公示服(fú)务(wù)项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪打(dǎ)击收费(fèi)过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的(de)调整(zhěng)改善、规(guī)范化(huà)，有利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多(duō)房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易(yì)过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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