5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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