文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写)市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写kàn)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写