文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验<关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些/strong>

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对(duì)于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些: #ff0000; line-height: 24px;'>关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。