“现(xiàn)在的房地产(chǎn)很难再(zài)出现(xiàn)像过(guò)去十年的系(xì)统性行(xíng)情(qín画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东g)。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学(xué)家洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地(dì)产行业分化的愈(yù)加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的(de)转移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而(ér)且是反复(fù)地(dì)杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的(de)空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地产个股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛(sài)道中进行选择(zé)，需要非常(cháng)小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以(yǐ)下(xià)三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注(zhù)一下今年房地产的开发资金来(lái)源，可以发(fā)现，其实银(yín)行的信贷倾向是不(bù)太愿意给(gěi)房企贷(dài)款的(de)，房企的主要资金来源(yuán)来(lái)自新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新房的(de)销售情况相较一般。再关注(zhù)一(yī)下，哪些(xiē)房企能从银(yín画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东)行拿到(dào)钱，其实主要还是那(nà)些有国企背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对(duì)比(bǐ)较困难，所以整个(gè)行业(yè)出(chū)现了一个很明显的分(fēn)化，无论是在销(xiāo)售，还是融(róng)资(zī)等各个方面都(dōu)非常明显。现在有国资背景的房(fáng)企在资本市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现相对(duì)较好，但没有国资背景的民营房企股价大多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产(chǎn)行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具(jù)体到如何挖掘，我们(men)会特别重视企业的(de)成本优势，更具(jù)体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平(píng)（净负债(zhài)率）是(shì)不是行业(yè)内的最(zuì)低(dī)水(shuǐ)平；利润(rùn)率是不是行业内最(zuì)高的；融资成本是否是行业内最(zuì)低的；建安(ān)成本是(shì)否也是业内最低的；这些都是我们看(kàn)重(zhòng)的(de)一家(jiā)房企的(de)综合成本(běn)。

　　需要注(zhù)意的是，能够(gòu)同时满足上述(shù)条(tiáo)件的房(fáng)企(qǐ)并不多。即便是在国央企中，仍有部分房(fáng)企(qǐ)出现了(le)“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房(fáng)发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏城投、中交地(dì)产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国央企(qǐ)“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除(chú)此之外，城(chéng)建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳(wěn)健特色的(de)国央企房企，其(qí)财务(wù)指标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的是(shì)，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验着国央企的(de)资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张(zhāng)弛有度(dù)尤(yóu)为重要，节(jié)奏把握(wò)准确，有(yǒu)助于(yú)房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿(ná)地节(jié)奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东始到2021年，连续4年(nián)的净借(jiè)贷(dài)比(bǐ)例都维持(chí)在33％左右，完全没有(yǒu)增加(jiā)杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明(míng)显感(gǎn)觉到机会来(lái)了，其开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也(yě)由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房(fáng)企(qǐ)新(xīn)购入地块也实(shí)现了(le)快速的开盘利(lì)用率，预(yù)计今(jīn)年会有更多的(de)楼盘入(rù)市。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方(fāng)面(miàn)，在(zài)于它本(běn)身储备了(le)很(hěn)多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线(xiàn)城(chéng)市(shì)，另外一(yī)半(bàn)也主要集(jí)中在强(qiáng)二线和二(èr)线城市；另一方(fāng)面，它的扩张(zhāng)是有节制地(dì)扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之(zhī)相反(fǎn)，有些房企(qǐ)的扩(kuò)张速度(dù)让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时要出手，但出(chū)手(shǒu)的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩(kuò)张得太快(kuài)，但未(wèi)来的(de)两年市场(chǎng)没有(yǒu)想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何(hé)来衡量一(yī)家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看(kàn)房企的(de)净负债率水平，在我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看(kàn)出，这一标准要比“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负债率要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规避公(gōng)司净负(fù)债率提高(gāo)到(dào)一个比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华发(fā)股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年(nián)净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高(gāo)不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房企在(zài)践(jiàn)行(xíng)较积极的拿地(dì)策略的同时，也较(jiào)好地(dì)控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上(shàng)，他们(men)是以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准来看国央(yāng)企与民(mín)营房企，但在各(gè)维(wéi)度(dù)的(de)实际表现上，国(guó)央企确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融(róng)资成本(běn)更低，融资渠道也(yě)更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到想(xiǎng)融就融，这(zhè)样，国(guó)央(yāng)企自然而然就(jiù)具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房(fáng)企(qǐ)，机构(gòu)更加(jiā)看(kàn)好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新进(jìn)了(le)“中国工商银行股(gǔ)份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵活(huó)配置混合(hé)型(xíng)证券投资基金”“全国(guó)社保基金一(yī)一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠(zhū)海阿巴(bā)马资产管理(lǐ)有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期持有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品合计持有滨(bīn)江集(jí)团(tuán)9543万(wàn)股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的(de)基本面表现存在一定关系(xì)。2020年(nián)以来的(de)近三年(nián)时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作(zuò)为杭州本土房企(qǐ)的(de)滨江集团仍是表现出较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价(jià)表(biǎo)现等多维度都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布(bù)的2023年一季报，今(jīn)年一季(jì)度，滨(bīn)江集(jí)团更是实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代(dài)”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自(zì)杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭(háng)州房(fáng)企销(xiāo)售排名第(dì)一(yī)。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江集团在杭州(zhōu)的(de)土储(chǔ)补(bǔ)充同(tóng)样较为积极，根(gēn)据(jù)诸(zhū)葛找房、住在(zài)杭州网数据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳(wěn)居杭(háng)州的本土第(dì)一(yī)。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在杭(háng)州(zhōu)的较突(tū)出表现，也让(ràng)滨江集团的房(fáng)企排名(míng)迅(xùn)速(sù)提升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前(qián)十，根(gēn)据(jù)中(zhōng)指(zhǐ)数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集(jí)团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列(liè)房企(qǐ)第(dì)九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集(jí)团更是(shì)迎(yíng)来多家机构的(de)集中调研。滨江集团发(fā)布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华养老等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业(yè)链布局重点移至存(cún)量赛道(dào)

　　机(jī)构在(zài)下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地(dì)产(chǎn)产业链上的中游环(huán)节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行业(yè)主要(yào)包(bāo)括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家(jiā)居(jū)用品。综合《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产开(kāi)发环节(jié)与上游材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致(zhì)上(shàng)游不被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个(gè)股阿(ā)尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行(xíng)业(yè)在进入(rù)存量房时(shí)代(dài)，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费属性的(de)家(jiā)装家(jiā)居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好，因(yīn)为居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明(míng)了这一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家(jiā)具消费(fèi)的增长却一直(zhí)都很(hěn)好。对于(yú)地产产业链(liàn)，我们(men)相对看好和(hé)内装相关(guān)的行(xíng)业，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家居(jū)装饰等(děng)。”万(wàn)家基金人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前暂居前两位的都(dōu)是(shì)来自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富(fù)安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别(bié)是前(qián)者在(zài)月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自(zì)有品牌。第(dì)一(yī)季(jì)度报告显示，报(bào)告(gào)期(qī)内，富安娜实现(xiàn)营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，能够发现该(gāi)股早已成为基金重仓股的(de)天下(xià)，彼时(shí)包括公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜力(lì)价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江(jiāng)山(shān)。需要强调(diào)的(de)是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管(guǎn)的产品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的房地产(chǎn)产(chǎn)业链股票还有金地(dì)集团(tuán)和(hé)大亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言，前几年(nián)曾(céng)经风光一时的家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在(zài)困境(jìng)反转露(lù)出(chū)曙光(guāng)，家(jiā)居板块中年内(nèi)表(biǎo)现最好的是(shì)志邦(bāng)家(jiā)居。同一时间段，该股年(nián)内上(shàng)涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无(wú)论(lùn)是(shì)营收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了(le)同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十(shí)大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管(guǎn)理的广发策略优(yōu)选(xuǎn)和(hé)广发安宏回报(bào)均(jūn)增加了持股(gǔ)，而这两(liǎng)只产品(pǐn)也成为志邦(bāng)家居十大流通股(gǔ)股东中(zhōng)仅有的(de)两只公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制家(jiā)居类(lèi)标(biāo)的情有独钟，在(zài)另一家(jiā)赛(sài)道公司金(jīn)牌(pái)橱(chú)柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登榜十(shí)大流通股(gǔ)股东，其也成为(wèi)他的(de)独(dú)门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物(wù)业股(gǔ)也(yě)越来越(yuè)被机构(gòu)所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此，前述上海公募基(jī)金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利(lì)的行业(yè)，挣钱(qián)很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾(céng)经(jīng)买的绿城(chéng)服(fú)务为例(lì)，它(tā)在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每(měi)年到期(qī)的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分(fēn)项目(mù)到期之后(hòu)，经过两(liǎng)三轮合同周(zhōu)期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公(gōng)司很(hěn)少，因(yīn)为物业公司很容易一开始是挣钱的(de)，后面因为保安这些固定(dìng)人员成本(běn)的年度增(zēng)长，不过(guò)服务没(méi)有特别好，客(kè)户没有那么满意，能(néng)做到提价难(nán)度是非常(cháng)大的。但是该公司能在业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它(tā)的定(dìng)位和比较好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强调(diào)。

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