5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗)中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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