5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的(de)收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思(dà)。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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