导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子(zi)是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅(zh10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱ái)间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显(xi10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱ǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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