5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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