OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市场波动较(jiào)大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业(yè)绩说明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)的(de)信心(xīn)，预计(jì)签署意(yì)向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出(chū)租(zū)率将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消(xiāo)息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人有(yǒu)那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大园(2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗yuán)单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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