饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实(shí)行明(míng)码标价(jià)等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服务事(shì)诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(f诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的ú)务(wù)在内(nèi)的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易行为(wèi)及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的(de)中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于(yú)房地(dì)产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高(gāo)于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费就不同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城(chéng)市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由(yóu)上下(xià)家各(gè)支付一(yī)半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者(zhě诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的)来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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