文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数(shù)居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款的1单倍行距是多少％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)单倍行距是多少险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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